נדל"ן בארה"ב – אוגוסט 2020

מחירי הדירות בארה"ב עלו ב-4.2% ברבעון השני – לעומת 7.7% ברבעון הראשון של השנה

מרכז הנדל"ן, יובל ניסני 16.08.2020

אחת הסיבות העיקריות לירידה היא, כמובן, מגפת הקורונה – שהכתה בענף רק לקראת סוף מרץ • עליית המחירים הגבוהה ביותר – בערים מחוץ לניו יורק • בקינגסטון עלו המחירים ב-18%

מחירי הנדל"ן בארה"ב ממשיכים לעלות למרות הקורונה – אך בקצב מתון יותר: כך עולה מנתונים שאסף האיגוד הלאומי של המתווכים בארה"ב, אשר בוחן מדי רבעון את המחירים ב-181 מטרופולינים בארה"ב. על פי נתונים אלו עלו מחירי הדירות ב-4.2% ברבעון השני של 2020 – זאת לעומת עלייה של 7.7% ברבעון הראשון.

אחת הסיבות לעלייה המתונה יותר ברבעון השני היא העובדה, כמובן, שמשבר הקורונה הכה בענף בעוצמה דווקא בו: אומנם המשבר פרץ עוד ברבעון הראשון, במרץ, אך שיאו היה באפריל ובמאי – שני החודשים הראשונים של הרבעון השני. עד מאי המחירים בשוק הגיעו לשפל עמוק, ואז החל הציבור להרים ראש. לכן הרבעון השני של השנה הסתכם בעלייה, גם אם מתונה יותר בהשוואה לרבעון הראשון.

התושבים בורחים מניו יורק?

אחד הנתונים המעניינים שעלו מהסקר שביצע איגוד המתווכים האמריקאי נוגע למחירים בערים סביב ניו יורק: מתברר שאלו רשמו את העלייה הגדולה והמשמעותית ביותר ברבעון השני. כך לדוגמה, העיר קינגסטון, מרחק של 145 קילומטרים מצפון לניו יורק, חוותה עלייה של 18% ברבעון השני של השנה – העלייה הגבוהה ביותר מתוך כל אותם עשרות מטרופולינים שנבחנו על ידי איגוד המתווכים. המחיר הממוצע בקינגסטון ברבעון השני: 276,000 דולר.

הסיבה לכך, על פי כתבה שפורסמה בנושא ב-BLOOMBERG, היא שתושבים רבים פשוט עוזבים את העיר ניו יורק – ומחפשים אלטרנטיבה באזור, אך מחוצה לה. סוכנים שונים מעידים כי רוב העסקאות שעשו לאחרונה היו של תושבים ממנהטן ומברוקלין, שחיפשו אלטרנטיבה.

יש לזכור בהקשר זה שניו יורק העיר ספגה מהלומה חזקה במהלך שיאה של התפרצות הקורונה, והייתה מהערים ה"מודבקות" ביותר בארה"ב, אולי אף בעולם כולו. כפי שנאמר לא פעם, העיר נראית מאז פרצה הקורונה (גם אם כיום במידה פחותה) כעיר רפאים, בטח ובטח בהשוואה לעיר שהייתה לפני התפרצות המגפה. ייתכן שהעזיבה של ניו יורק, כפי שמסתמנת בעת האחרונה, מתרחשת בעקבות ה"חוויה" הלא נעימה שאיתה התמודדו תושבי התפוח הגדול בעיקר באפריל ובמאי.

משבר הקורונה פוגע בכל חלקה טובה? בארה"ב שיעור הפינויים מהבתים דווקא ירד בחודשים האחרונים

מרכז הנדל"ן, יובל ניסני 19.08.2020

אחד החששות הגדולים סביב המשבר היה מ"צונאמי" של פינויים מבתים בשל קושי לעמוד בתשלומי השכירות או המשכנתה • צעדים שונים שביצע הממשל, והתחשבות מצד בעלי הבתים הביאו לבשורה חיובית

משבר כלכלי חמור מביא איתו בדרך כלל לפגיעה מהירה מאוד בשוק הנדל"ן: אנשים קונים פחות בתים, הקבלנים והיזמים מוכרים פחות, ומי שיש בידיו נכס נדל"ן עשוי להתקשות לעמוד בהתחייבויות – שכירות חודשית או משכנתה. במצב כזה, הדרך לפינוי מהבית קצרה, ומשם לרחוב. זה היה החשש הגדול ביותר של האמריקאים בעקבות משבר הקורונה: התחזיות דיברו על "צונאמי" של פינויים מהבית, שישאיר אזרחים ומשפחות ברחוב. בפועל, קרה בדיוק ההפך.

ממחקר שעשו חוקרים ממעבדה מיוחדת באוניברסיטת פרינסטון עולה כי מתוך 17 ערים שנבדקו, רק בעיר אחת, מילווקי, נרשמו ביולי 2020 יותר פינויים מאשר בחודשי יולי לאורך השנים 2012 עד 2016. כך לדוגמה, בפיניקס נרשמו בממוצע 5,800 פינויים בחודש יולי בין 2012 ל-2016, ואילו ב-2020 נרשמו רק 1,800 כאלו. ביוסטון נרשמו 5,100 בין 2012 ל-2016, מול 2,300 השנה. אגב, ההסבר לכך שבמילווקי כן נרשמו יותר פינויים (1,200 בממוצע בין 2012 ל-2016, אל מול 1,300 השנה) הוא שהמצב הכלכלי בעיר היה קשה עוד טרום המשבר.

מה הסיבה לכך? ישנם, כנראה, כמה גורמים. בכתבה משותפת ל-Bloomberg ולאתר CityLab התראיין בעל דירות אמריקאי שממתין עם פינוי הדיירים שלו – למרות שאלו הפרו חוזה והוא יכול לעשות זאת – ומעיד על כך שבעלי בתים נוספים שהוא מכיר נמנעים גם הם מכך. האם מדובר בחמלה הנובעת מהמשבר הלא שגרתי? ייתכן.

סיבה נוספת, מגובשת יותר, נוגעת להתנהלותו של הממשל הפדרלי: בשיא המשבר הוציא הממשל צו הקפאה המגן על דיירים שלא עמדו בתשלומים, וזה סייע להפחתת מספר הפינויים. אגב, בשיאו של המשבר מספר הפינויים היה בשפל היסטורי – אך זאת משום שבתי המשפט פעלו במתכונת מצומצמת ולא ניתן היה כמעט לבצע פינויים בפועל. כדי לספק פרופורציות נספר כי הרמה הנמוכה של יולי-אוגוסט הנוכחיים גבוהה ב-40% מהרמה בשיא המשבר.

יש לציין כי אותו צו שהוציא הממשל פג ב-25 ביולי, כך שכעת הדיירים מוגנים פחות. עם זאת, בעלי הדירות נדרשים עדיין להודיע על פינוי 30 יום לפני ביצועו, כך שפרק זמן זה טרם חלף. המציאות היא שבפועל מספר הפינויים נמצא ברמה נמוכה מאוד, מפרוץ המשבר ועד לתחילת החודש הנוכחי – רמה שהיא מהנמוכות שהיו זה שנים רבות. גם במדינות שבהן חוקי ההגנה על הדיירים מעטים מאוד, שיעור הפינויים נותר נמוך.

האם יותר מ-29 מיליון אמריקאים יצטרכו לפנות את בתיהם?

הנתונים האופטימיים האלו חשובים, ומרגיעים מאוד, אך המצב לא יוכל להימשך לנצח. כבר כעת, כאמור, הצו המקפיא את הפינויים כבר אינו בתוקף, ויש להניח שבעלי דירות רבים יחליטו בקרוב שהגיע הזמן לממש את זכותם החוקית. יש לזכור כי הקורונה הביאה להאטה הכלכלית הקשה ביותר מאז השפל הגדול של 1929, כך שהסימנים אינם מעודדים.

אחד התרחישים מדבר על 12 מיליון אזרחים אמריקאים שנמצאים בסיכון לפינוי בתוך ארבעה חודשים מהיום; תרחיש גרוע עוד יותר מדבר על יותר מ-29 מיליון אמריקאים, ב-13 מיליון בתי אב, שעשויים להתמודד עם בקשת פינוי עד לסוף השנה הנוכחית.

מנהטן. צניחה משמעותית לעומת העלייה בפרברים (שאטרסטוק)

הנדל"ן במנהטן ממשיך בדשדוש הקורונה: ירידה של כ-38% במספר הדירות שנרכשו באוגוסט

מרכז הנדל"ן, יובל ניסני 02.09.2020

בשוק היוקרה לא נרשמה ולו עסקה אחת במחיר של 20 מיליון דולר ויותר • בפרברים המצב שונה לחלוטין: עלייה של 109% בהמפטון; עלייה של 76% בנורפולק

האם ישנה מגמה חזקה, יציבה, שכבר עכשיו אפשר להצביע עליה – ומושפעת בצורה מהותית ממשבר הקורונה ומהבהלה שהביאה עימה? היום אפשר לומר שכן: עוד ועוד בעלי בתים מחליטים לעזוב את הערים הגדולות ולעבור לפרברים, אולי בגלל הצפיפות (שמגבירה, כביכול, את הסיכוי להידבק) ואולי בגלל שסגר בעיר הוא דבר נוח הרבה פחות מסגר בעיר קטנה או באזור כפרי.

המגמה הזו מתבטאת היטב סביב אחת הערים החשובות בעולם, או החשובה ביותר: ניו יורק. בתקופה האחרונה נשמעים קולות המדברים על כך שהעיר משנה את פניה תחת צילה של הקורונה, ולא לטובה; אחרים מדברים על מוות של ערים, בהקשר שלה ובהקשר של ערים גדולות אחרות. הנתונים מראים שההכרזות הללו לא תלושות מן המציאות.

כפי שפורסם במגזין הניו יורקי The Real Deal, מספר העסקאות במנהטן – האי הנחשק, התוסס והיוקרתי ביותר בניו יורק – ירד בכמעט 38% באוגוסט. בשוק דירות היוקרה המצב גרוע עוד יותר: ארבע עסקאות בלבד נחתמו לאורך החודש האחרון בטווח המחירים שנע בין עשרה ל-20 מיליון דולר. ברף המחירים הגבוה מ-20 מיליון דולר לא נרשמה ולו עסקה אחת באוגוסט האחרון.

הנתונים הללו הופכים מדאיגים עוד יותר כשמסתכלים על רובע אחר בניו יורק שנפגע בשל הקורונה, רובע ברוקלין המפורסם. ביולי פרסמנו כאן כי הרובע רשם צניחה של כ-40% במכירות הבתים ברבעון השני – אך באוגוסט הרובע הזה דווקא הציג עלייה של 33% במספר העסקאות. עלייה נרשמה גם במספר העסקאות סביב בתי Single-family – מ-50 באוגוסט 2019 ל-128 באוגוסט האחרון, עלייה של 156%.

התמונה הזו הופכת ברורה יותר כאשר בוחנים את הפרברים – אז נראה שאפשר להצביע כבר על מגמה. כך, בהמפטון שבווירג'יניה, דרומית לניו יורק, עלה מספר העסקאות ב-109%; בנורפולק, מעט דרומית משם, העלייה עמדה על 76%.

אי-אפשר להגיד בוודאות אם המגמה הזו תימשך או תיעצר, וכיצד תיראה ניו יורק – ומנהטן בעיקר – כאשר יימצא חיסון לקורונה או טיפול מתאים. בכל זאת, מאז פרצה המגפה אי שם בסביבות פברואר-מרץ האחרונים, נראה כי המגמה היא עזיבה של הערים הגדולות ומעבר לפרברים. ניו יורק, לב העסקים והתרבות של העולם המערבי, חווה זאת, כך נראה, בצורה הקשה ביותר. מעניין לראות אם גם כאן, בישראל, תתרחש תופעה דומה בערים הגדולות כדוגמת תל אביב או ירושלים. עד כה לא נרשם נתון המצביע על כך באופן רשמי.

שתף תוכן זה ב:
Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on print
Print
Share on email
Email
דילוג לתוכן