היבטים משפטיים ברכישת נדל"ן בחו"ל

בשנים האחרונות אנו עדים ליותר ויותר ישראלים הרוכשים נדל"ן מעבר לים. הסיבות לכך הינן מגוונות, ואין זה המקום לסקור אותן. אולם, כמשרד שמלווה למעלה מעשור משקיעים ויזמים ישראלים הפועלים בחו"ל, מצאנו לנכון לרכז עבורכם מספר תובנות וטיפים שיסייעו לכם כמשקיעים פוטנציאלים. מדי שבוע נעלה כאן עם טיפ/תובנה חדשה.
טיפ מס' 1: אנשים פרטיים אשר מעוניינים לרכוש נדל"ן בין אם במזרח אירופה (המהווה יעד מבוקש למשקיעים בשנים האחרונות) ובין אם בכל מדינה אחרת על פני הגלובוס, צריכים להבין את המגבלות המשפטיות הקיימות במדינות היעד וכן את הנהלים שהינם חלק מהליך רכישת נדל"ן במדינה הנבחרת.
השלבים ברכישת נדל"ן במדינה ספציפית אינם שונים בהרבה מהליך רכישת נדל"ן בכל מקום אחר, אך חשוב לתת את הדעת על ההיבטים המשפטיים השונים בין המדינות וכאלה קיימים למכביר, וכן לעמוד על ההבדלים התרבותיים הנוגעים לאופן ניהול העסקאות וההתנהלות העסקית. והערה חשובה – לא דין רכישת דירת יד שנייה כדין רכישת דירה מקבלן / יזם מקומי.
ההמלצה העיקרית שלנו היא: אין לבצע עסקת נדל"ן בחו"ל ללא ייצוג משפטי הולם ממשרד עורכי דין ישראלי המתמחה בסוגיה על מנת לסייע בהליך הרכישה ובכך להימנע ממפח נפש והוצאות מיותרות!!!!

בשנים האחרונות אנו עדים ליותר ויותר ישראלים הרוכשים נדל"ן מעבר לים. הסיבות לכך הינן מגוונות, ואין זה המקום לסקור אותן. אולם, כמשרד שמלווה למעלה מעשור משקיעים ויזמים ישראלים הפועלים בחו"ל, מצאנו לנכון לרכז עבורכם מספר תובנות וטיפים שיסייעו לכם כמשקיעים פוטנציאלים. 

אנשים פרטיים אשר מעוניינים לרכוש נדל"ן בין אם במזרח אירופה (המהווה יעד מבוקש למשקיעים בשנים האחרונות) ובין אם בכל מדינה אחרת על פני הגלובוס, צריכים להבין את המגבלות המשפטיות הקיימות במדינות היעד וכן את הנהלים שהינם חלק מהליך רכישת נדל"ן במדינה הנבחרת. 

השלבים ברכישת נדל"ן במדינה ספציפית אינם שונים בהרבה מהליך רכישת נדל"ן בכל מקום אחר, אך חשוב לתת את הדעת על ההיבטים המשפטיים השונים בין המדינות וכאלה קיימים למכביר, וכן לעמוד על ההבדלים התרבותיים הנוגעים לאופן ניהול העסקאות וההתנהלות העסקית. והערה חשובה – לא דין רכישת דירת יד שנייה כדין רכישת דירה מקבלן / יזם מקומי.

ההמלצה העיקרית שלנו היא: אין לבצע עסקת נדל"ן בחו"ל ללא ייצוג משפטי הולם ממשרד עורכי דין ישראלי המתמחה בסוגיה על מנת לסייע בהליך הרכישה ובכך להימנע ממפח נפש והוצאות מיותרות!!!!

מעטות המדינות אשר יצרו מנגנוני הגנה על הרוכש כדוגמת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה–1974 הישראלי, ולכן כאשר אנו רוכשים דירה מקבלן / יזם במדינה זרה חשוב לבדוק כיצד הכסף שלנו הרוכשים מובטח, ומה מבטיח כי בסופו של יום נקבל את הדירה הנחשקת. בניגוד לפולין בה המחוקק קבע כי כל הכספים המשולמים ע"י הרוכש יופקדו בחשבון מיוחד בבנק ויועברו למוכר (הקבלן / יזם) רק במועד מסירת החזקה בדירה הנרכשת, באוקראינה לעומת זאת, בהעדר חקיקה מתאימה, המקומיים נוהגים לשלם לקבלן/יזם לעיתים את כל מחיר הדירה מראש כנגד הנחה, וברומניה נהוג לשלם לקבלן במעמד חתימת ההסכם 10% והיתרה במועד מסירת החזקה והרישום במרשם המקרקעין. 

ארה"ב הינה בין המדינות הבודדות בהן הרוכש יכול להרגיש מעט יותר בטחון בעת ביצוע רכישת נדל"ן, שכן עפ"י הדין המקומי העסקה מבוצעת ע"י Title Company – חברת עורכי דין / פארליגלים המתמחים בעסקאות נדל"ן ובקיאים בחוק המקומי (בארה"ב ישנן 50 מדינות עם חוקים שונים) הפועלת מתוקף רישיון מהמדינה ובין תפקידיה לבצע בדיקה לשרשרת הזכויות בנכס, היסטוריית בעלויות ורישומים על הנכס, בירור חובות בעירייה, משכנתאות וכדומה. התהליך מכונה Due Diligence משפטי ומטרתו לוודא כי הרישום יתבצע ע"ש הקונה ללא התניות או שעבודים וחובות מבעל הבית הקודם. 

בנוסף ניתן לבצע Title Insurance – פוליסת ביטוח שניתנת ע"י חברות הרישום, ע"מ להבטיח פיצוי במקרה של תקלת רישום. החברה המבטחת נוטלת על עצמה את כל הסיכונים שעלולים לנבוע מבעיות של רישום הנכס וטעויות בבדיקה שבוצעו על ידי חברת ה- Title – למשל, אם אדם התחזה לבעל דירה ומכר אותה בעורמה, כאשר מתגלה המרמה, ומתברר כי למעשה הרוכש לא קיבל את הזכויות החוקיות בדירה – חברת הביטוח תפצה אותו בגובה הפוליסה.

חשוב לדעת, כי ישנן מדינות בהן תושב זר אינו יכול לרשום את מלוא הזכויות בנכס על שמו, כדוגמת רומניה בה אזרח זר יכול להירשם במרשם המקרקעין כבעלים של הדירה בלבד ללא החלק היחסי בקרקע המשויך לדירה.

ישנן מדינות בהן ניתן לרשום במרשם המקרקעין הערה בדבר עריכת הסכם המכר, כדוגמת הערת האזהרה בישראל  (אוקראינה, לדוג'), ומנגד ישנן מדינות בהן אפשרות זו אינה קיימת (רומניה וגיאורגיה לדוג'). כמו כן רישום הזכויות בדירה הנרכשת ע"ש הרוכש מבוצע בטרם מעמד מסירת החזקה ו/או כנגד תשלום יתרת התמורה למוכר.

ובעניין זה מן הראוי להזכיר כי לא בכל המדינות מרשם המקרקעין נגיש ופתוח לכל, כפי שאנחנו מכירים ממדינת ישראל, כך שלעיתים גם בכדי לקבל את המידע הראשוני והבסיסי ביותר לגבי הנכס אנחנו נדרשים לסיוע. רק לשם המחשה, ברומניה נסח ממרשם המקרקעין ניתן להוציא רק באמצעות נוטריון.

המלצותלבדיקהלפניכניסהלעסקתנדל"ןבחו"ל:

לפני שנחתום על הסכם הרכישה יש מס' נושאים שמומלץ לבצע:

  • הזכויותשלהמוכרבנכסוהנכס וייעודוהתכנוני

מומלץ לבחון את טיב הזכויות של המוכר בנכס, לבחון את האופן שבו הועברו הזכויות למוכר, והאם בידיו כל האישורים וההיתרים המתאימים, או האם קיימים הליכים משפטיים או אחרים כנגד הבעלות בנכס, ואת אופן רישומן של הזכויות במרשם המקרקעין. לצורך בדיקות בסיסיות, וחשובות אלו יהיה נכון וראוי להשתמש בעורך דין שיבדוק את זכויות המוכר בנכס.

  • נכסמושכר

במידה והנכס מושכר יש לבחון מיהו שוכר הנכס, לאיזו תקופה, ומהם תנאי השכירות.

  • השותפיםהמסהמקומיוהמסהישראלילמימשלמים?  

סוגיית המס. חשוב להבהיר למשקיעים ישראלים כי הם ממוסים על רווחיהם בחו"ל על פי דיני המס בישראל, ועליהם להיערך ולהיוועץ עם רואה חשבון ישראלי, שיתן דעתו בכל הקשור להיבט המס בעסקה זו.

  • ברומאהתנהגכרומאיאיןקיצורידרך 

כפי שנהוג לומר "ברומא התנהג כרומאי", כך גם בכל הקשור לביצוע עסקת נדל"ן בחו"ל. חשוב והכרחי לבצע העסקה ללא קיצורי דרך על פי הדין המקומי, על כל המשתמע מכך, דבר שיקנה בטחון בביצוע העסקה.

  • מזרחאירופהזהלאישראלליווימקצועיהכרחילהגנתהעסקה

יש חשיבות לליווי אנשי מקצוע בעלי ניסיון ואמינות ללא רבב. ביצוע עסקה באוקראינה או בכל מדינה אחרת איננה דומה לביצוע עסקה בישראל. מעבר למרחק הפיזי בין המדינות, מערכת החוקים, דרך ניהול המשא ומתן, ודרך ביצוע העסקה אינם זהים למה שמוכר וידוע בישראל. ולכן, מומלץ לעבוד עם אנשי מקצוע ובעלי ניסיון איש איש בתחומו. מעבר לפן המקצועי והניסיון הדרוש, דרושה רמת אמינות גבוהה במיוחד מן הסיבות שהזכרנו לעיל, להבטחת שקיפות מידע וקידום העסקה על בסיס נתונים עובדתי אמין ככל הניתן.

הכותב, עו"ד אילן ליבוביץ הינו שותף מייסד במשרד עורכי דין ליבוביץ, אהרוני ושות' המלווה יזמים ומשקיעים בפרויקטים נדל"ניים בארץ ובחו"ל. עוה"ד אילן ליבוביץ, חבר כנסת לשעבר וחבר בלשכת עורכי הדין משנת 1998, ליווה ב-12 השנים האחרונות חברות ואנשי עסקים ברחבי העולם וצבר ניסיון רב בליווי משפטי, בדגש עם אלו הפועלים במזרח אירופה. זאת בנוסף לשיתוף הפעולה של המשרד עם משרדי עורכי דין מובילים בתחום הנדל"ן באודסה, בוקרשט, טביליסי, ורשה ועוד, המאפשרים למשרדנו לבצע עסקאות מחוץ לגבולות ישראל בצורה מהירה, יעילה ובטוחה תוך מענה מידי ומקיף במטרה להגן על האינטרסים של לקוחות המשרד.

אם אתם בפני רכישת נכס נדל"ן בחו"ל, פנו למשרדנו לתאם פגישת ייעוץ 077-5512331.

שתף תוכן זה ב:
Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on print
Print
Share on email
Email
דילוג לתוכן