אוקריאנה רכישת/מכירת דירה

רישום בעלות

כל נכסי המקרקעין באוקראינה רשומים במרשם המקרקעין. מרשם המקרקעין מכיל נתונים על נכס המקרקעין כפי שיפורטו להלן:
• מיקום מדויק של הנכס.
• גודל הנכס.
• בעלות בנכס.
• שעבודים הרשומים על הזכויות בנכס.
כל העסקאות במקרקעין שבוצעו לפני 1 בינואר 2013 נרשמו גם במרשם המדינה של עסקאות המנוהל על ידי משרד המשפטים המופעל על ידי נוטריונים. כמעט כל עסקת מקרקעין חייבת להיות רשומה ברישום זה. החל מ -1 בינואר 2013, רישום עסקאות נדל"ן בוטל (רישום המדינה של עסקאות הופסקה) והוחלף עם רישום של בעלות תחת חוק Title Registration Act.
מה- 1 בינואר 2013 חלה חובה לרשום את הבעלות במקרקעין במרשם המקרקעין כתנאי לתקפות הבעלות.
מ -1 ינואר 2013 נוטריונים היו מורשים לרשום את הבעלות על נדל"ן המועבר בעסקה המבוצעת על ידי נוטריון. החל מ -1 בינואר 2016 הסמכות של נוטריונים לרישום בעלות הורחבה וסמכויות דומות הוענקו לרשמים של המדינה, של העיריות או ישויות משפטיות שאושרו על ידי משרד המשפטים של אוקראינה.
המידע ממרשם המקרקעין הינו פומבי. לכל אדם יש את הזכות לקבל מידע על הבעלות על מקרקעין (כולל מבנים, מבנים, מגרשים וכו'), אם זכויות אלה רשומות במרשם המקרקעין. מאז 1 בינואר 2015 המידע במרשם של זכויות על מקרקעין הפך זמין לציבור באופן מקוון באמצעות אתר האינטרנט של משרד המשפטים.

הגבלת בעלות

החוק האוקראיני מאפשר לזרים להיות בעלים של נדל"ן באוקראינה אבל יש מספר הגבלות חשובות שעשויות לחול. The Land Code of Ukraine אוסר על זרים, חברות זרות ומדינות זרות מבעלות על קרקע חקלאית באוקראינה. הוא גם מונע מחברות זרות לרכוש קרקעות, למעט:
– מקרקעין הממוקמים בתחומי האזורים המאוכלסים במקרה של רכישת מתקני מקרקעין הממוקמים עליהם או לצורך הקמת מתקנים הקשורים לפעילותם העסקי של הרוכש הזר באוקראינה; ו
– מקרקעין מחוץ לגבולות האזורים המאוכלסים עליהם עומד בניין או מבנה שבבעלות הקונה.

בדיקות נדרשות

בדרך כלל משקיעים מבצעים בדיקות נאותות פיננסיות, טכניות, משפטיות וסביבתיות בנוגע לבעלות, היתרי בנייה, חוזי שכירות וחוזים, והיבטים אחרים הרלוונטיים לנכס. ככלל זה נעשה לפני הרכישה, גם לאחר חתימה על הסכם ראשוני, מכתב כוונות או מסמך תנאים וכו' (המספק לקונה תקופת בלעדיות), או לאחר חתימת הסכם, אשר יהפוך את ביצוע בדיקת נאותות תנאי מקדים להשלמה.
להבדיל מהנהוג בישראל בו נדרש הקונה או עורך דין של הקונה להשיג בכוחות עצמו את כל המסמכים הרלוונטיים על הנכס, באוקראינה המוכר מספק לקונה את כל המסמכים הרלוונטיים לעסקה. בדרך כלל, הקונה מעביר למוכר רשימת מסמכים הנחוצים לו לעריכת בדיקת הנאותות על הנכס, אשר מותאמת לסוג הנכס שלגביו נערכת הבדיקה. חשוב להדגיש, שהעברת המסמכים והליך הבדיקה של המסמכים נעשה על ידי עורך דין מקומי הבקיא בדין האוקראיני אשר תפקידו, בין היתר, לוודא את אמיתותם של כל המסמכים הנוגעים לנכס הנמכר. כמו כן, במידת הצורך מגיע עורך הדין האוקראיני לטקס החתימה אצל הנוטריון, במקום הקונה.
יש לבדוק את מסמכי הבעלות על הנכס, כלומר, את הבסיס לזכויות הקניין של המוכר. מסמכים אלה הם:
-חוזה מכירה.
-שטר מכר ללא תמורה.
-החלטת בית המשפט בדבר הכרה בזכויות קניין.
-מסמכים נוספים.
נדרש לבצע בדיקה של רישום הבעלות במרשם המקרקעין.
יש לבדוק את קיומם או היעדרם של שעבודים, משכנתאות, איסורים על העברה והגבלות אחרות המוטלות על הרכוש.

במידה והנכס נרכש לפני הבנייה או במהלך הבנייה, מה יש לבדוק במקרה שכזה?
– בדיקת הזכויות המוכר על הקרקע לבנייה (הבעלות על הקרקע, חכירה, זכויות פיתוח בקרקע).
– קיום אישור הפרויקט על ידי הרשויות המקומיות, וכן היתר בנייה מהמדינה, בדיקה של האדריכלות ופיקוח על הבנייה.
– מוניטין ומידע על היזם, רשימת פרויקטים שנבנו כבר על ידי היזם, נתוני רישום ממרשם החברות, יש לבדוק אם הוא נמצא בתהליך של פירוק או פשיטת רגל, רישיונות, האם המורכבות של עבודות הבנייה דורשת רישיון ובנוסף מומלץ לבדוק גם תביעות משפטיות.

צורת החוזה ותכולתו

הסכמי מכירה ורכישה של נדל"ן חייבים להיעשות בכתב ובפני נוטריון בהתאם לחקיקה הרלוונטית. החוק האוקראיני קובע כי ההסכמים חייבים להכיל סעיפים מסוימים, כולל פירוט של הצדדים, את הפרטים הספציפיים של הנכס ואת מחיר הרכישה.
הצדדים להסכם נוהגים גם לקבוע תנאים לעניין ההעברה והקבלה של הנכס.
מה בדרך כלל מכיל הסכם מכר?
– פרטי הנכס
– זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים
– המחיר
– חבות הצדדים
– פירוט בנוגע לחלקת הקרקע (מספר קדסטרלי שלה ועוד), למעט במקרה של למכירה של דירה בבית דירות, וכן
– תנאים רלוונטיים אחרים.
חוזי מכירה ורכישה של קרקעות יכללו את תנאי החובה הדרושים למימוש יעיל של ההסכם (מיקום וגודל חלקת הקרקע, מספר קדסטרלי שלה, מחיר הרכישה, השעבודים, תנאי ההעברה, עיתוי ההעברה וכו').
הקוד האזרחי האוקראיני מחייב את המוכר להזהיר את הקונה לגבי זכויות צד ג' המשפיעות על הנכס (לדוג' זכויות של דיירים, זכויות שימוש לאורך החיים וכיוב').
במידה וצד שלישי יגיש תביעה נגד הקונה, בעניינים שעלו לפני המכירה, על המוכר להשתתף בדיוני בית המשפט בצד הקונה.
המוכר מחויב להעביר את הנכס ולמסור את כל המסמכים הקשורים (כגון "הדרכון הטכני" – סדרת המסמכים המכילים את כל המידע הטכני על המקום) לקונה בהתאם לחוזה המכר.
הנכס שהמוכר מעביר לקונה חייב לעמוד בדרישות האיכות. תקופת האחריות שבה ניתן להגיש תביעה הינה שלוש שנים, אלא אם כן החוזה קובע תקופה ארוכה יותר.

התרופה בגין מצג שווא בהסכם תלויה בסוג של מצג שווא שנעשה. לדוגמה המוכר חייב להזהיר את הקונה על זכויותיהם של צדדים שלישיים, אחרת הקונה רשאי לדרוש הפחתה במחיר או סיום הסכם. בנוסף, הקונה יכול לסיים את ההסכם אם המוכר מסרב להעביר את הנכס.

דילוג לתוכן