רומניה רכישת/מכירת דירה

רישום בעלות

כל נכסי המקרקעין ברומניה רשומים במרשם המקרקעין. המרשם הינו מקומי, וליד כל עירייה מתנהל מרשם המקרקעין שלה. מרשם המקרקעין מכיל נתונים על נכס המקרקעין כפי שיפורטו להלן:
• מיקום מדויק של הנכס.
• גודל הנכס.
• בעלות בנכס.
• שעבודים הרשומים על הזכויות בנכס.
על פי החוק הרומני, על מנת להיות ניתנים לאכיפה כנגד צדדים שלישיים, זכויות הבעלות חייבות להיות רשומות במרשם המקרקעין הרלוונטי. הרישומים במרשם מתייחסים למקרקעין ולא לבעלים.
אי רישום בעלות אינו משפיע על תוקפו של הסכם המכר. אם שני קונים שונים רכשו את אותו מקרקעין מהבעלים הרשום, הראשון שירשום את הזכות בספר המקרקעין, אם יפעל בתום לב, ייחשב כבעלים החוקי החדש, בעוד שהקונה האחר יוכל רק לנסות להשיב לעצמו את מחיר המכירה וכל הפסד מוכח אחר מהמוכר באמצעות בית המשפט.
לאחר שיושלם רישום קדסטרלי של כל הקרקעות ברחבי רומניה, רישום מקרקעין יידרש לשם הבעלות ולא רק כדי להפוך אותם מחייבים על צדדים שלישיים.
על פי בקשה, המוגשת על ידי נוטריון, המשרד הרלוונטי המקומי של מרשם המקרקעין מנפיק נסח המעיד על הזכויות במקרקעין. הנסח תקף לתקופת זמן קצרה בלבד.

הגבלת בעלות

אזרח זר, לרבות ישראלי, יכול לרכוש דירה/בית ברומניה אולם אינו יכול להירשם כבעלים של המקרקעין עליהם בנויה הדירה/בית.
החל מה-1 בינואר 2014 אזרחי מדינות האיחוד האירופי יכולים לרכוש קרקע חקלאית ברומניה.
חברה הרשומה ברומניה, גם אםבעלי מניותיה הינם זריםף יכולה לרכוש מקרקעין ברומניה.

בדיקות נדרשות

בדרך כלל משקיעים מבצעים בדיקות נאותות פיננסיות, טכניות, משפטיות וסביבתיות בנוגע לבעלות, היתרי בנייה, חוזי שכירות וחוזים, והיבטים אחרים הרלוונטיים לנכס. ככלל זה נעשה לפני הרכישה, גם לאחר חתימה על הסכם ראשוני, מכתב כוונות או מסמך תנאים וכו' (המספק לקונה תקופת בלעדיות), או לאחר חתימת הסכם, אשר יהפוך את ביצוע בדיקת נאותות תנאי מקדים להשלמה.
להבדיל מהנהוג בישראל בו נדרש הקונה או עורך דין של הקונה להשיג בכוחות עצמו את כל המסמכים הרלוונטיים על הנכס, ברומניה המוכר מספק לקונה את כל המסמכים הרלוונטיים לעסקה. בדרך כלל, הקונה מעביר למוכר רשימת מסמכים הנחוצים לו לעריכת בדיקת הנאותות על הנכס, אשר מותאמת לסוג הנכס שלגביו נערכת הבדיקה. חשוב להדגיש, שהעברת המסמכים והליך הבדיקה של המסמכים נעשה על ידי עורך דין מקומי הבקיא בדין הרומני אשר תפקידו, בין היתר, לוודא את אמיתותם של כל המסמכים הנוגעים לנכס הנמכר. כמו כן, במידת הצורך מגיע עורך הדין הרומני לטקס החתימה אצל הנוטריון, במקום הקונה.
יש לבדוק את מסמכי הבעלות על הנכס, כלומר, את הבסיס לזכויות הקניין של המוכר. מסמכים אלה הם:
-חוזה מכירה.
-שטר בעלות.
-החלטת בית המשפט בדבר השבת זכויות הקניין בנכס הנמכר.
-תעודה אנרגטית (כאשר המדובר בדירה).
נדרש לבצע בדיקה של רישום הבעלות במרשם המקרקעין.
יש לבדוק את קיומם או היעדרם של שעבודים, משכנתאות, איסורים על העברה והגבלות אחרות המוטלות על הרכוש.
יש לבדוק כי אין על הנכס תביעה להשבה במסגרת חוקי השבת הרכוש, וכי אין לגבי הנכס הליך משפטי המתקיים בבימ"ש כלשהו.

צורת החוזה ותכולתו

הסכם מכר מבוצע לרוב בשני שלבים: החתימה על הסכם מקדמי (pre-contract) ולאחר מכן תקופת בדיקת נאותות וחתימה על הסכם סופי, בכפוף להתקיימות תנאים מתלים שונים.
הסכם המכר חייב להיחתם בפני נוטריון, אשר יבצע את ה\רישום העברת הזכויות במרשם המקרקעין מהמוכר לרוכש וכן ישלם את המסים החלים על הצדדים לעסקה.
מה בדרך כלל מכיל הסכם מכר?
– פרטי הנכס
– זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים
– המחיר
– מחויבות למכור ולרכוש את הנכס
– תנאים רלוונטיים אחרים כגון: הוראות בדבר מועד העברת הנכס, עיתוי התשלומים, העלויות, המצב הפיזי, השעבודים, הערבויות, הביטוח וכו'.
במכירת דירה לאזרח זר ניתן לרשום את הבעלות על החלק היחסי במקרקעין עליו בנוי הבנין והשייך לדירה הנמכרת ע"ש צד שלישי.
על פי החוק הרומני, בעקבות הסכם המכירה והרכישה, ישפה המוכר את הרוכש כנגד:
– פעולות של המוכר שגרמו לאובדן הבעלות או זכויות הבעלות על הנכס על ידי הקונה.
– כל אובדן של החזקה או זכויות הבעלות על הנכס, כולו או חלקו, בשל תביעה בבית המשפט על ידי צד שלישי המקנה לצד השלישי זכות על הנכס; על הקונה לבקש מהמוכר להגן על כל טענה כזו; אם המוכר נכשל להגן על הקונה בהצלחה, הקונה יכול לאלץ את המוכר להחזיר את מחיר הרכישה ולשלם הוצאות נוספות בתוספת נזקים.
– בגין פגמים נסתרים בנכס, שהיו קיימים במועד מסירה, אך נתגלו על ידי הרוכש לאחר מכן.
הצדדים רשאים להסכים בצורה חוזית להגביל או לא לכלול אחריות בקשר עם העברת הבעלות. עם זאת, המוכר אינו יכול שלא לכלול אחריות הנובעת מפעולותיו המכוונות. מצגים ואחריות נוספים ניתנים למשא ומתן על ידי הצדדים בהתאם לנסיבות הספציפיות של העסקה.

דילוג לתוכן