פולין רכישת/מכירת דירה

רישום בעלות

בנוסף לבעלות מוחלטת המעניקה זכות בנכסי מקרקעין עם הזכויות החוקיות הרחבות ביותר, החוק הפולני מכיר גם בזכויות שימוש תמידיות. מדובר בזכויות לשימוש בנכס הניתנות להעברה, ניתנות להחלפה וניתנות למשכון.
על פי החוק הפולני, העברה כדין לרוכש של זכות במקרקעין מחייבת ביצוע וחתימת העסקה בפני נוטריון ורישומה במרשם המקרקעין והמשכנתא. אין אפשרות להתנות או להגביל את המכר או ההסכם להעברת זכות השימוש בזמן. הפרת דרישות אלה תבטל את העסקה.
יחד עם זאת יודגש גם למרות החובה לבצע רישום של הבעלות (כמו גם של זכות השימוש ושל משכנתא) אי הרישום אינו מבטל את הבעלות. אין חובה לרשום במרשם המקרקעין והמשכנתא זכויות אחרות במקרקעין כמו זיקת הנאה, זכויות חוזיות מסוימות כגון חוזה שכירות, חכירה, זכות סירוב ראשונה.
בפולין אין שום ערבות לבעלות (title). עם זאת, ישנו מה שמכונה "עקרון אמינות הציבור של רישום המקרקעין והמשכנתא". עיקרון זה נותן ערבות למי שרכש זכות כתוצאה מעשה משפטי שנעשה עם האדם שמופיע במרשם המקרקעין והמשכנתא כבעל זכות כזו. במסגרת הערבות הזכות תרכש גם אם המעמד החוקי של המקרקעין כפי שמופיע במרשם המקרקעין והמשכנתא אינו משקף את מעמדם בפועל של מקרקעין כאלה. עקרון אמינות הציבור אינו מגן על רכישות או רכישה ללא עלות או של קונה הפועל בחוסר תום לב.

הגבלת בעלות

היוצא מן הכלל הבולט הוא החוק המסדיר את רכישת הנדל"ן על ידי תושבים שמחוץ לאיחוד האירופי ושוויץ אשר אינם רשאים לרכוש נדל"ן בפולין אלא רק לאחר שהונפק להם היתר על ידי שר הפנים. מאז הצטרפותה של פולין לאיחוד האירופי, אזרחי מדינות האיחוד האירופי או שוויץ אינם מחויבים לקבל אישור לרכישת נדל"ן במדינה, אלא ביחס לרכישת אדמות חקלאיות או יערות, שם נדרש אישור עד ה -1 במאי 2016.

בדיקות נדרשות

בדרך כלל משקיעים מבצעים בדיקות נאותות פיננסיות, טכניות, משפטיות וסביבתיות בנוגע לבעלות, היתרי בנייה, חוזי שכירות וחוזים, והיבטים אחרים הרלוונטיים לנכס.
להבדיל מהנהוג בישראל בו נדרש הקונה או עורך דין של הקונה להשיג בכוחות עצמו את כל המסמכים הרלוונטיים על הנכס, בפולין המוכר מספק לקונה את כל המסמכים הרלוונטיים לעסקה. בדרך כלל, הקונה מעביר למוכר רשימת מסמכים הנחוצים לו לעריכת בדיקת הנאותות על הנכס, אשר מותאמת לסוג הנכס שלגביו נערכת הבדיקה. חשוב להדגיש, שהעברת המסמכים והליך הבדיקה של המסמכים נעשה על ידי עורך דין מקומי הבקיא בדין הפולני אשר תפקידו, בין היתר, לוודא את אמיתותם של כל המסמכים הנוגעים לנכס הנמכר. כמו כן, במידת הצורך מגיע עורך הדין הפולני לטקס החתימה אצל הנוטריון.
יש לבדוק את מסמכי הבעלות על הנכס, כלומר, את הבסיס לזכויות הקניין של המוכר. מסמכים אלה הם:
-חוזה מכירה.
-שטר בעלות.
-החלטת בית המשפט בדבר השבת זכויות הקניין בנכס הנמכר.
נדרש לבצע בדיקה של רישום הבעלות במרשם המקרקעין.
יש לבדוק את קיומם או היעדרם של שעבודים, משכנתאות, איסורים על העברה והגבלות אחרות המוטלות על הרכוש.
יש לבדוק כי אין על הנכס תביעה להשבה במסגרת חוקי השבת הרכוש, וכי אין לגבי הנכס הליך משפטי המתקיים בבימ"ש כלשהו.

צורת החוזה ותכולתו

על פי הקוד האזרחי הפולני, על הסכם המכר להכיל שני אלמנטים חובה:
– תיאור מדויק של המקרקעין הנוגעים בדבר
– מחיר הרכישה.
אלמנטים אחרים של הסכם המכר, כמו התחייבויות שניתנו על ידי המוכר, הם אופציונליים וניתן להסכים בין הצדדים.
הסכם מכר טיפוסי יכלול את הדברים הבאים:
– הצדדים להסכם
– תיאור המקרקעין הנוגעים בדבר, על בסיס נסח מפנקס המקרקעין והמשכנתא
– הצהרות והתחייבויות של הצדדים
– מחיר הרכישה
– תנאים רלוונטיים אחרים
בתנאים הכלליים של החוק האזרחי, המוכר אחראי לליקויים פיזיים ומשפטיים במקרקעין. הצדדים רשאים להרחיב, להגביל או להחריג אחריות זו בהסכם ספציפי. הגבלת אחריות לא תהיה יעילה אם המוכר הסתיר במכוון פגם מהקונה.
תקופת ההתיישנות הכללית לתביעה לפי החוק האזרחי ביחס לליקויים פיזיים היא שנתיים, אולם לגבי ליקויים בנכסים ריאליים מדובר בחמש שנים ממועד העברת הבעלות. המוכר פטור מאחריות אם הקונה היה מודע לפגם בעת כריתת החוזה.
בהתאם לנסיבות, הקונה עשוי להיות זכאי ל:
– לבטל ההסכם
– להפחית את מחיר הרכישה
– להגיש תביעה לפיצויים
במקרה שהמוכר יתברר כי אינו בעל המקרקעין ואינו רשום כבעלים במרשם המקרקעין והמשכנתא, אזי ההסכם המעביר זכויות בעלות אינו תקף.

דילוג לתוכן